Odszkodowanie za wady budowlane

Niektóre usterki budowlane ujawniają się po upływie kilku lat od chwili odbioru nieruchomości od dewelopera. Należy odróżnić je od wad eksploatacyjnych, tj. spowodowanych użytkowaniem nieruchomości, w szczególności niewłaściwym.

Są to takie usterki, które wynikają z wad konstrukcyjnych lub niewłaściwej sztuki budowlanej i co do zasady, nie można było ich dostrzec w trakcie odbioru nieruchomości. W związku z tym, że mogą one ujawnić się po upływie 5 lat od chwili podpisania protokołu odbioru, wykluczona jest w niektórych sytuacjach możliwość dochodzenia ich naprawy na podstawie przepisów o rękojmi, o której możecie Państwo przeczytać więcej w zakładce Usunięcie usterek w mieszkaniu przez dewelopera.

W takiej sytuacji pozostaje dochodzenie zapłaty odszkodowania za szkodę majątkową spowodowaną nienależytym wykonaniem umowy przez dewelopera, polegającym na wydaniu nabywcy nieruchomości wadliwej. Szkodą tą jest różnica pomiędzy wysokością zapłaconej sprzedawcy ceny za uzyskanie prawa własności pozbawionej wad nieruchomości, a wartością nieruchomości obarczonej usterkami w chwili jej wydania kupującemu. Odszkodowania można dochodzić w trakcie 10 lat od powstania szkody budowlanej.

Jeżeli zatem wady ujawnią się w okresie pierwszych 5 lat od chwili podpisania protokołu odbiorczego, istnieje możliwość wyboru, czy chcemy dochodzić naszych roszczeń na podstawie rękojmi, czy też przepisów o odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy.

W przypadku rękojmi przysługuje nabywcy szerszy katalog roszczeń (usunięcie usterek, obniżenie ceny, a nawet odstąpienie od umowy).

Odszkodowanie za wady budowlane polega natomiast na zobowiązaniu dewelopera do zapłaty określonej kwoty pieniężnej.

W przypadku rękojmi nabywca musi udowodnić istnienie wady, natomiast w przypadku roszczenia odszkodowawczego: po pierwsze fakt nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera, po drugie wysokość poniesionej szkody majątkowej, a po trzecie istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy nienależytym wykonaniem zobowiązania a poniesioną szkodą.

W przypadku rękojmi zatem deweloper odpowiada za samo istnienie wady, a w przypadku odszkodowania za szkodę wyrządzoną nienależytym wykonaniem umowy. Jego odpowiedzialność nie ma zatem, w przeciwieństwie do odpowiedzialności z tytułu rękojmi, charakteru absolutnego.

Może się on bowiem zwolnić od odpowiedzialności poprzez wykazanie przed sądem braku winy.

Na wstępnym etapie specjalista od prawa budowlanego przeprowadza rzetelną analizę roszczeń klienta względem dewelopera oraz realnego stopnia powodzenia sporu sądowego. Dokonuje interpretacji umowy w kontekście zastrzeżonych w niej kar umownych oraz doradza w zakresie ustalenia legitymacji czynnej do dochodzenia przed sądem roszczeń odszkodowawczych od dewelopera – czyli pomaga ustalić, czy z roszczeniem powinien wystąpić właściciel lokalu, czy też wspólnota mieszkaniowa.

Taka profesjonalna pomoc niejednokrotnie decyduje o powodzeniu dochodzenia swoich praw.