Usunięcie usterek w mieszkaniu przez dewelopera

Usterki pojawiają się nie tylko w mieszkaniach z tzw. drugiej ręki. Zdarza się to także w przypadku mieszkań nowych – zakupionych bezpośrednio od dewelopera. Domy, mieszkania, a niekiedy całe osiedla budowane przez deweloperów nie są pozbawione wad. Jedne można zauważyć od razu podczas prac wykończeniowych, inne dopiero w trakcie urządzania mieszkania.

Jedne pojawiają się szybko, inne dopiero po wielu miesiącach. Niedrożna kanalizacja, pęknięte ściany, wadliwie wstawione okna lub drzwi to tylko niektóre z nich. Jedne „tylko” obniżają estetykę mieszkania, inne – bardziej poważne, skutecznie uniemożliwiają jego użytkowanie.

Odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne ma miejsce wówczas, gdy nieruchomość np.: posiada wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność wynikającą z błędu w sztuce budowlanej, nie ma właściwości, o których istnieniu deweloper zapewniał (np. mieszkanie jest pozbawione nasłonecznienia lub roztacza się z niego inny niż gwarantowany widok), nie nadaje się do celu przyświecającemu kupującemu przy zawarciu umowy, o którym deweloper został wówczas poinformowany i nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego przeznaczenia tego lokalu, albo też gdy została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Wady prawne to natomiast wszelkie odstępstwa od zadeklarowanego w umowie stanu prawnego nieruchomości. Mogą one polegać na obciążeniu nieruchomości prawami osób trzecich, takimi jak hipoteka czy służebność, albo na sytuacji, w której deweloper dokonuje sprzedaży nieruchomości, która nie jest jego własnością.

Rękojmia jest rozbudowaną instytucją chroniąca kupujących, w ramach której przysługuje im kilka różnych roszczeń, które w określonych przypadkach mogą być stosowane zamiennie.

Jeżeli w chwili sporządzenia protokołu odbioru dostrzegamy wady nieruchomości, należy zgłosić je do tego protokołu. Deweloper jest zobowiązany wówczas zareagować poprzez złożenie nabywcy oświadczenia o uznaniu tych wad lub o odmowie ich uznania z uzasadnieniem, dlaczego je kwestionuje. Uznane wady musi usunąć na własny koszt w określonym terminie.

Jeżeli natomiast wady zostaną dostrzeżone już po podpisaniu protokołu odbioru, należy o nich zawiadomić dewelopera na piśmie, w którym zostanie zawarty wykaz usterek i żądanie ich usunięcia. Jeżeli deweloper tego nie dokona albo zainicjuje spór co do tego, kiedy wada powstała, nabywcy pozostaje sądowa droga dochodzenia roszczenia.

Nabywcom, którzy zawarli umowę deweloperską przed dniem 25 grudnia 2014 r. albo zakupili do tego dnia gotową nieruchomość, przysługuje 3-letnia, a nie 5-letnia, rękojmia dewelopera. Jest to skutek tego, że w dniu 25 grudnia 2014 r. weszła w życie ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta, która istotnie zmodyfikowała przepisy regulujące sprzedaż z udziałem konsumentów, w tym kwestię roszczeń z tytułu rękojmi.

Doświadczeni specjaliści z kancelarii radcowskich doskonale rozpoznają sytuację, przygotują formalności tak, by usuwanie wad budowlanych obyło się na korzyść ich klientów. Warto też skorzystać z ich pomocy, zanim spór z deweloperem przyjmie formę sądową.