Umowa deweloperska

W dniu 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa ta w sposób kompleksowy uregulowała stosunki pomiędzy deweloperem, a nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a także określiła jakie postanowienia muszą znaleźć się w treści umowy deweloperskiej.

Zazwyczaj przed zawarciem umowy, deweloper przekazuje potencjalnemu klientowi wzorzec umowy, którym się posługuje. Zapoznanie się z nim jest bardzo ważne, nawet wówczas gdy z zawarciem umowy się nam spieszy. Tylko zrozumiałe przeczytanie mających wiązać nas postanowień pozwala uchronić się przed niekorzystnymi skutkami prawnymi zawartej pospiesznie umowy.

Koniecznie należy sprawdzić treść postanowień dotyczących warunków odstąpienia od umowy, dokonywania zmian w harmonogramie prac, zwiększania kosztów budowy, zmian projektowych, a także dotyczących jakości wykończenia nieruchomości oraz kar umownych. Umowie należy przyjrzeć się także pod kątem klauzul niedozwolonych.

Kancelarie, w których praktykują radcowie prawni i prawnicy, rutynowo opiniują projekty umów od deweloperów, konsultują ich treści, biorą udział w negocjacjach dotyczących warunków umowy. Ich usługi obejmują także: wyjaśnienie zasad zakupu nieruchomości od dewelopera, zagrożeń oraz ryzyka związanych z zawarciem umowy deweloperskiej, konsekwencji prawnych zawartych we wzorcu postanowień oraz przysługujących nabywcom nieruchomości praw.

Jeżeli okaże się, że zaproponowane postanowienia są dla ich klientów wyjątkowo niekorzystne lub wręcz niebezpieczne, proponują treść zmian w formie przygotowanych postanowień. Na życzenie klientów pozostają ponadto w gotowości podjęcia i prowadzenia w ich imieniu negocjacji dotyczących końcowego brzmienia umowy.

Z doświadczenia wiadomo, że deweloperzy dopuszczają możliwość wprowadzenia zmian do przedłożonego przez nich projektu umowy.

Dlatego umowa deweloperska powinna być raczej dokumentem uszytym „na miarę”, aniżeli gotowym wzorcem.

Tylko taka jest w stanie pełnić należycie swoją funkcję, a więc zabezpieczać interesy nabywcy nieruchomości.

Wejście w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego doprowadziło do większej przejrzystości w zakresie zasad zawierania umów deweloperskich oraz lepszego zabezpieczenia interesów nabywców w razie niewypłacalności dewelopera. Wyeliminowało także konieczność poszukiwania właściwej formy prawnej zawieranego przez strony porozumienia oraz ujednoliciło jego konieczne postanowienia.

Zgodnie z przepisami tej ustawy na podstawie umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść na nabywcę, po uprzednim zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Przedmiotem umowy może być także zobowiązanie dewelopera do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym albo użytkowania wieczystego i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Druga strona umowy deweloperskiej – czyli nabywca, którym może być tylko osoba fizyczna, zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia ww. prawa.

Cechą charakterystyczną umowy deweloperskiej jest to, że spełnienie świadczenia pieniężnego przez nabywcę wyprzedza w czasie spełnienie świadczenia niepieniężnego przez dewelopera (przeniesienie własności określonego lokalu/nieruchomości). Nabywca, który przekazuje deweloperowi pieniądze jeszcze przed otrzymaniem nieruchomości, ponosi ryzyko utraty wpłaconych środków pieniężnych bez uzyskania ich ekwiwalentu. Przepisy ustawy nakładają jednak na dewelopera obowiązek stosowania przynajmniej jednego środka ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę na poczet wynagrodzenia dewelopera, czym ryzyko to minimalizują.

Wskutek zawarcia umowy deweloperskiej nabywca nie uzyskuje zatem prawa własności nieruchomości, które nabywa dopiero poprzez zawarcie następczej umowy przenoszącej to prawo z dewelopera na nabywcę. Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do zawarcia z nabywcą takiej umowy, co oczywiście uzależnione jest od zakończenia realizacji inwestycji.

Warto przyjrzeć się umowie, która przedstawia deweloper, warto ją skonsultować z kimś, kto z tego typu dokumentami ma do czynienia na co dzień, by uniknąć w przyszłości komplikacji.